Projeto de reforma de São Januário foi entregue pelo Vasco em novembro de 2023 (foto: Divulgação)
A reforma de São Januário segue como um dos temas mais sensíveis no Vasco. O clube avançou em estudos técnicos, planejamento comercial e estrutura jurídica, mas ainda não conseguiu definir uma data para o início das obras. O motivo principal está fora do futebol. A operação depende de uma complexa engrenagem imobiliária, diretamente ligada ao ritmo do mercado.
Sem qualquer impedimento legal ou embargo, o entrave atual é econômico. A execução do projeto só começa após a venda do potencial construtivo do estádio, mecanismo que permite transferir direitos de construção para outras áreas da cidade. Enquanto essa etapa não se concretiza, o cronograma permanece indefinido.
Venda do potencial construtivo trava operação
O Vasco dispõe de 280 mil metros quadrados de potencial construtivo. Desse total, a SOD Capital tem opção de compra de 220 mil metros quadrados. O problema está na etapa anterior. A incorporadora ainda negocia a aquisição de um terreno na Barra da Tijuca, fundamental para viabilizar o negócio.
A demora nessa compra acaba travando toda a cadeia. Sem o terreno, a SOD não avança na aquisição do potencial construtivo. Com isso, o Vasco não recebe os recursos iniciais necessários para seguir com a obra. Caso a negociação não avance, outros compradores podem surgir, mas também precisarão fechar acordo com o clube.
Concorrência no mercado aumenta cautela
O cenário se torna ainda mais delicado devido à concorrência. Além de São Januário, outros dois projetos no Rio de Janeiro colocaram potencial construtivo à venda. Um deles envolve a área do Parque Olímpico. O outro está localizado em Guaratiba, onde está previsto um autódromo.
Esse volume de ofertas faz incorporadoras adotarem postura conservadora. Investidores aguardam uma acomodação do mercado antes de assumir compromissos de grande porte. A cautela afeta diretamente o ritmo da negociação vascaína, mesmo com a documentação avançando nos bastidores.
Outras empresas avançam, mas valor ainda é insuficiente
Apesar das dificuldades, o Vasco mantém conversas com outras incorporadoras. A Brastinto já possui terreno definido e negocia a compra de 30 mil metros quadrados do potencial construtivo. A Tegra segue caminho semelhante, finalizando estudos de viabilidade para adquirir até o mesmo volume.
Essas negociações representam avanços importantes, mas ainda não geram o fluxo de caixa necessário para dar início às obras. O clube precisa fechar a primeira grande escritura para destravar os próximos passos do projeto.
Sem recursos iniciais, obra não começa
A previsão financeira estima arrecadação bruta de R$ 614,5 milhões com a venda total do potencial construtivo. Após descontos obrigatórios, o valor líquido ficaria próximo de R$ 550 milhões. Esse dinheiro, porém, só começa a entrar após a assinatura da primeira escritura.
Antes disso, o Vasco não consegue concluir o projeto executivo nem avançar para a fase de construção. Os projetos complementares, cerca de 27 no total, custam aproximadamente R$ 20 milhões. O clube não dispõe desse valor para antecipação, mesmo já tendo investido cerca de R$ 1 milhão em etapas iniciais.
Novo estádio já tem conceito definido
Apesar da espera, o conceito do novo São Januário está bem delineado. A capacidade prevista varia entre 45 e 46 mil torcedores, com estrutura preparada para ampliação futura. O modelo de comercialização de camarotes e cadeiras já está definido, assim como a plataforma de vendas.
Os estudos sobre Naming Rights também avançaram. A avaliação interna indica que o valor tende a ser maior quando a obra estiver em andamento ou próxima da conclusão, estimada em cerca de três anos após o início.
Enquanto isso, São Januário segue aberto. Sem data para fechamento, o estádio continuará recebendo jogos e torcedores. Nos bastidores, o projeto avança em silêncio, condicionado ao momento do mercado imobiliário e à concretização das primeiras vendas.
O Vasco também tem se mobilizado no mercado da bola. O clube garantiu a renovação do empréstimo de Cuesta.
